Nouveau bail d'habitation : ce qui change au 1er octobre 2026
Depuis le 1er octobre 2026, les baux de résidence principale, vides ou meublés, doivent suivre un nouveau modèle de contrat lorsqu'ils sont signés ou renouvelés. Clause résolutoire rédigée, obligation de résidence principale, numéro de téléphone, nouvelle notice d'information : le décret du 6 juillet 2026, complété par un arrêté du 9 octobre 2026, retouche plusieurs points du bail. Que vous soyez propriétaire ou locataire, voici ce qui change concrètement, ce qui ne change pas, et les bons réflexes à adopter.
Un nouveau contrat type
Depuis 2015, le contrat de location d'un logement loué comme résidence principale doit respecter un modèle fixé par décret. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le 7 juillet, met ce modèle à jour. Il s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
Quels baux sont concernés ?
Le nouveau modèle vaut pour les locations vides, les locations meublées et les colocations conclues avec un bail unique, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. Il ne s'applique pas au bail mobilité, aux locations saisonnières comme les meublés de tourisme, ni aux résidences secondaires, qui obéissent à d'autres règles.
Ce qui change dans le bail
Une clause résolutoire rédigée dans le modèle
C'est la modification la plus visible. Le nouveau contrat type contient une clause résolutoire entièrement rédigée : le bail est résilié de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
Sur le fond, la règle n'est pas nouvelle : la loi du 27 juillet 2023, dite loi « anti-squat », avait déjà rendu cette clause obligatoire et ramené le délai de deux mois à six semaines pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023. Le décret aligne le modèle officiel sur la loi, ce qui évite les contrats incomplets ou mal rédigés.
Les autres cas de résiliation automatique restent limités
En dehors des impayés, un bail ne peut prévoir sa résiliation de plein droit que dans deux autres cas : le défaut d'assurance du locataire, la clause ne jouant alors qu'un mois après un commandement resté sans effet, et les troubles de voisinage, à condition qu'ils aient été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, c'est-à-dire qui ne peut plus faire l'objet d'un recours suspensif. Toute autre clause de résiliation automatique est réputée non écrite : elle n'a aucune valeur, même si le locataire l'a signée.
L'obligation de résidence principale doit être mentionnée
Depuis la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, dite loi « Le Meur », certaines communes, notamment celles où les résidences secondaires sont nombreuses ou le logement rare, peuvent réserver à la résidence principale les constructions nouvelles de logements dans certains secteurs de leur plan local d'urbanisme, parfois élaboré par l'intercommunalité. L'outil vise les territoires où la location touristique raréfie les logements à l'année, une situation bien connue dans les stations et communes touristiques de Savoie. Lorsque le logement loué est concerné, le bail doit désormais le mentionner et préciser qu'il doit être occupé à titre de résidence principale.
Le numéro de portable peut figurer dans le bail
Le modèle prévoit une rubrique pour le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, ou de chaque colocataire. Cette mention reste facultative. Elle doit faciliter les échanges, et permettre de joindre rapidement un locataire en difficulté avant que l'impayé ne s'aggrave.
Une nouvelle notice d'information depuis le 18 octobre 2026
Tout bail de résidence principale, vide ou meublé, doit être accompagné d'une notice d'information qui rappelle les droits et obligations de chacun. Un arrêté du 9 octobre 2026 la remplace entièrement : la nouvelle version doit être annexée aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 18 octobre 2026. Elle actualise notamment les règles sur la fixation et la révision du loyer, les garanties (dépôt de garantie, caution), la lutte contre les nuisibles, les impayés et la prévention des expulsions, le congé et le règlement des litiges.
Et les baux déjà signés ?
Ils restent valables : la parution du nouveau modèle n'oblige pas à les réécrire. Le nouveau contrat type s'impose pour un nouveau bail ou lors du renouvellement d'un bail existant ; la simple reconduction tacite d'un bail à son échéance soulève des questions plus délicates, à examiner au cas par cas. Attention aussi aux baux plus anciens. Dans un avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a précisé que le délai de six semaines ne remplace pas le délai de deux mois stipulé dans les baux en cours lors de l'entrée en vigueur de la loi de 2023. Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023 dont la clause prévoit deux mois, c'est donc en principe ce délai de deux mois qui s'applique. Avant de délivrer un commandement de payer, il faut relire attentivement le contrat.
Propriétaires : les bons réflexes
Réagir vite. Un échange amiable avec le locataire permet souvent de mettre en place un échéancier avant que la dette ne s'accumule.
Faire délivrer un commandement de payer. C'est un commissaire de justice qui le signifie au locataire, et c'est ce commandement qui fait courir le délai de six semaines, ou de deux mois pour certains baux anciens. Si une personne s'est portée caution, le commandement doit aussi lui être signifié dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire ; à défaut, elle ne pourra pas être tenue des pénalités ni des intérêts de retard.
Saisir le juge si la dette n'est pas réglée. Le juge constate la résiliation du bail et peut ordonner l'expulsion. Plusieurs formalités préalables, comme l'information du préfet ou, selon les cas, la saisine de la commission de prévention des expulsions, conditionnent la recevabilité de la demande : une seule omission peut retarder la procédure de plusieurs mois.
Tenir compte de la trêve hivernale. Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut en principe être exécutée, même lorsque le jugement l'a ordonnée, sauf si le relogement du locataire et de sa famille est assuré dans des conditions suffisantes. La procédure peut en revanche se poursuivre pendant cette période.
Ne jamais se faire justice soi-même. Même muni d'un jugement d'expulsion, le propriétaire ne peut pas faire partir le locataire par ses propres moyens : seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion, avec si nécessaire le concours de la force publique. Changer les serrures ou contraindre le locataire à partir est un délit, quel que soit le montant de la dette.
Locataires : ce qu'il faut savoir
Un commandement de payer n'est pas une simple relance : il ouvre un délai à l'issue duquel le bail peut être résilié. Il faut donc réagir sans attendre, reprendre contact avec le bailleur, solliciter les aides possibles (caisse d'allocations familiales, fonds de solidarité pour le logement) et, si la situation le permet, régler la dette dans le délai.
Si le bailleur saisit le juge, tout n'est pas perdu. Le juge peut accorder jusqu'à trois ans pour rembourser la dette et suspendre les effets de la clause résolutoire, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette et qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Si les délais accordés sont respectés, la clause est réputée n'avoir jamais joué. Pour le reste, vos devoirs envers le bailleur sont détaillés dans notre article sur les obligations du locataire.
Pourquoi consulter un avocat ?
Un bail mal rédigé, un commandement irrégulier ou une formalité oubliée peuvent retarder la procédure de plusieurs mois, voire la faire échouer. À l'inverse, un locataire bien conseillé peut obtenir des délais et conserver son logement. Maître Noémie François, avocate au barreau de Chambéry, accompagne propriétaires et locataires en droit immobilier : rédaction et relecture de baux, recouvrement des loyers impayés, procédures d'expulsion, contestation d'un commandement de payer ou demande de délais de paiement, à Chambéry, Aix-les-Bains et dans toute la Savoie.
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